Kira Hukukunda 5 Yıllık Süre Şartı, TÜFE Sınırı ve Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Geçerliliği (TBK m. 344-352)

## 1. TBK m. 344/3 Uyarınca Kira Tespit Davası ve 5 Yıl Kuralı
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin 3. fıkrasına göre; taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenir.

## 2. Bilirkişi İncelemesi ve Hakkaniyet İndirimi
Hakim kira bedelini belirlerken;
- TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
- Kiralananın durumu, konumu, metrekaresi ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurur.
- **Eski Kiracı (Hakkaniyet) İndirimi:** Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre bilirkişinin tespit ettiği rayiç bedel üzerinden kiracının eski kiracı olması sebebiyle %10 ila %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılması zorunludur.

## 3. Yazılı Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları (TBK m. 352)
Tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için üç zorunlu şart aranır:
1. **Yazılı Şekil:** Metin açıkça kiralananın boşaltılacağını içermelidir.
2. **Kira Sözleşmesinden Sonraki Tarih:** Sözleşmeyle aynı gün veya öncesinde alınan taahhütler 'müzayaka hali' gerekçesiyle Yargıtay'ca geçersiz sayılmaktadır.
3. **Yetkili Kişi Tarafından İmzalanması:** Kira sözleşmesinde adı geçen kiracı tarafından bizzat imzalanmalıdır.

## 4. İcra Takibi ve Dava Açma Süresi
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren **1 ay içinde** icra takibi (Örnek No: 14) başlatılmalı veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. Bu 1 aylık süre hak düşürücüdür.

## 5. Sonuç
Kira ihtilaflarında dava şartı arabuluculuk zorunludur. Dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması usulden ret yaptırımını önleyecektir.